6城"限售"給市場再加壓,四季度料將量價高位回落

發佈時間:2017-09-25 發佈人:admin

     22日晚間,包括南昌、重慶、長沙等在內的8個二線城市不約而同加碼調控,涉及限售、限購、限價等多個方面。比照去年國慶節期間22城集中調控的經歷,此番加碼究竟是不是新一輪調控來襲?四季度房地產市場將何去何從?
      一、仍是调控主基调的延续 “限售”成热点二三线城市调控“标配”
     上週末,8個二線城市密集出臺調控新政,限購、限價、市場監管等方面多有調整。限售城市持續增多,新增南昌、重慶、石家莊和貴陽4個二線城市,南寧、長沙再次升級限售,至此,已經有41個城市針對個人購房者出臺限售,上海、北京等針對企業購房限售,限售政策儼然成爲二三線城市調控“标配”。
     就調控城市而言,主要還是集中在重慶、西安、南寧這類新晉熱點二線城市,前3季度新晉熱點二線城市房地產市場持續轉暖,投資、投機性需求大量進場,房價隨之出現一波快速上漲行情。
     就政策本身而言,大都還是在積極落實乃至升級“四限”政策,以“四限”爲代表的調控主基調仍在延續。儘管長沙、石家莊、長沙、南寧等市升級限購、限售,但是政策力度相較溫和,難以對房地產市場構成實質性衝擊。我們認爲調控政策本意還是以“稳”为主,继续坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的基本定位,在支持居民自住型需求的同時,着力打擊投資、投機性需求,緩解房價上漲預期。
      二、一二线成交持续缩量、房价涨幅趋缓  多番调控叠加效果逐渐显现
     就目前市場而言,在多輪密集調控政策作用疊加執行之下,熱點一、二線城市房地產市場明顯降溫。其一,統計局數據顯示,8月份全國商品房銷售增速加速下滑,土地購置面積增速回落。其二,熱點一、二線成交明顯縮量,持續低位運行,典型如蘇州、合肥兩市房地產市場更是急速冷卻,成交量降至歷史低位。其三,熱點城市房價穩中有降。70個大中城市數據顯示,8月份15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格環比下降或持平,同比漲幅全部回落。其四,新開項目開盤去化顯著分化,集體“日光”難以再現。8月份,一線城市整體去化率偏低,尤其是那些價格仍在高位的項目去化不甚理想。二、三線城市去化情況整體好於一線城市,但城市間和項目之間分化顯著,以蘇州爲代表的多個城市地王項目去化不容樂觀。
      三、政策趋紧形势不变,强二线回归理性  弱二线和三四线面临调整
     四季度,在調控政策的不斷收緊、效果疊加基礎上,市場觀望情緒再起,預計熱點二線城市將逐漸迴歸理性,成交量將逐漸回落,房價漲幅也將趨於平緩。與此同時,今年纔開始熱起來的弱二線城市如瀋陽、西安等和多數的三四線城市房價已至階段性高點,或多或少透支未來市場預期,成交量高位回落已是大概率事件。一旦投資、投機性需求快速退場,這些城市房價和成交量都將面臨較大的調整風險。