存量房貸掛鉤LPR 未來玛雅吧怎麼走

發佈時間:2020-03-02 發佈人:admin

       存量房貸玛雅吧迎來新變化。據央行官方微信3月1日消息顯示,存量浮動玛雅吧貸款定價基準轉換自2020年3月1日如期啓動,目前主要銀行已完成相關準備工作。根據規定,2020年1月1日前簽訂商業房貸合同的客戶可以將房貸玛雅吧選擇轉換爲貸款市場報價玛雅吧(LPR)加點形成的浮動玛雅吧,或者固定玛雅吧。分析人士指出,在當前LPR存下行區間的情況下,建議房貸客戶選擇LPR定價方式,但這並不意味着房貸玛雅吧就此下降,還要看玛雅吧的長期走勢。
        贷款玛雅吧转换工作正式启动
       3月1日,包括房貸玛雅吧在內的存量浮動玛雅吧貸款定價基準轉換工作正式啓動。央行在官方微信公衆號上發佈消息稱,目前,主要銀行已完成相關準備工作,並通過其官方網站、微信公衆號等渠道發佈了公告,貸款客戶可根據承貸銀行公告,與銀行協商辦理存量浮動玛雅吧貸款定價基準轉換。
       2月29日,工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、招商銀行、光大銀行、民生銀行、興業銀行、浦發銀行等多家銀行發佈公告,介紹定價基準轉換的具體實施細則。爲了讓客戶更直觀地瞭解轉換規則,工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等多家銀行還發布了詳細圖解內容。
       根據各家銀行公告,2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同尚未發放的,參考央行基準玛雅吧定價的個人浮動玛雅吧住房貸款,均需進行轉換。固定玛雅吧貸款、公積金個人住房貸款、逾期貸款(整筆逾期)、不良貸款不在此次轉換範圍內。如果購房者的住房貸款是組合貸款,其中商業性個人住房貸款按照相關規定進行切換,公積金貸款仍按原合同執行。此外,借款人有多筆房貸的,需要逐筆辦理轉換。
       由於特殊時期,爲減少人員聚集,銀行建議客戶通過手機銀行、網上銀行等線上渠道辦理業務。如果無法通過線上渠道自助辦理的,可以通過網點櫃檯或者智能櫃員機辦理。據不完全統計,目前中國銀行、建設銀行、招商銀行、廣發銀行等只能通過線上渠道辦理,暫未開通線下受理。
       值得一提的是,每家銀行的具體轉換時間並不相同。其中,國有六大行均表示,從3月1日開始受理,至8月31日結束。股份制銀行相對延後,華夏銀行從3月底逐步開放轉換工作,招商銀行、興業銀行、廣發銀行等將從4月開展轉換工作,光大銀行將於7月21日進行個人存量浮動玛雅吧住房貸款定價基準批量轉換。
        两类定价模式有何不同
       根據央行規定,存量浮動玛雅吧貸款定價基準轉換方式有兩種,一種是將原合同約定的玛雅吧定價方式轉換爲LPR加點形成的浮動玛雅吧,一種是轉換爲固定玛雅吧。需要注意的是,只有一次選擇轉換方式的機會,轉換之後不能再次轉換。因此,選擇哪種轉換方式以及LPR定價方式如何計算玛雅吧,成爲購房者最爲關心的問題。
       對於參考LPR定價房貸玛雅吧的計算思路,按照“等价转换”原则,用现有玛雅吧水平倒算出加点数值,将“基准玛雅吧上下浮”(做乘法)转换为“LPR加点”(做加法)。轉換爲固定玛雅吧的計算思路上,轉換後的玛雅吧水平等於原合同當前的執行玛雅吧水平,玛雅吧水平在合同剩餘期限內固定不變。
       根據各家銀行公告,轉換爲LPR加點浮動玛雅吧時,加點數值等於原合同當前的執行玛雅吧水平與2019年12月發佈的相應期限LPR的差值,也就是:加點數值=客戶現在的玛雅吧水平-2019年12月發佈的LPR。此外,加點數值可爲負值,加點數值在合同剩餘期限內固定不變。原合同借款期限在五年及以下的,參考一年期LPR;原合同借款期限在五年以上的,參考五年期以上LPR。
       值得關注的是,參考LPR定價的轉換方式需重新約定重定價週期(一般爲一年)和重定價日。假定重定價週期爲一年,重定價日爲次年的1月1日,也就是說2021年1月1日的房貸玛雅吧將根據2020年12月相應期限LPR加點計算,且這一玛雅吧在2021年保持不變,直到2022年1月1日再重新計算新一年的玛雅吧水平,依次類推。
       舉例來看,假設A客戶有一筆房貸,剩餘還款期限爲十年,原定價水平爲基準玛雅吧上浮10%,當前執行玛雅吧爲4.9%×(1+10%)=5.39%。如果轉換爲固定玛雅吧,在2020-2030年期間的玛雅吧均爲5.39%。
       如果轉換爲LPR加點形成的浮動玛雅吧,由於貸款合同期限在五年以上,參考2019年12月發佈的五年期以上LPR數值,即4.8%,A客戶的加點數值也就是0.59%(5.39%-4.8%=0.59%,即59個基點)。也就是說在之後的還款時間內,A客戶的房貸玛雅吧=上年12月LPR+0.59%。根據公式計算,2020年房貸玛雅吧仍爲5.39%,與轉換爲固定玛雅吧一樣。
       今年2月LPR報價五年期以上爲4.75%,假定在今年12月,LPR報價繼續下行至4.7%,那麼A客戶2021年的房貸玛雅吧爲4.7%+0.59%=5.29%,相較轉換爲固定玛雅吧下降0.1個百分點。如果後續LPR繼續下降,房貸玛雅吧也會相應降低。
       綜合來看,選擇哪種轉換方式,取決於LPR的未來走勢。如果LPR後續呈現總體下降格局,選擇參考LPR加點的定價方式更爲優惠。分析人士預測,在當前降低實體經濟融資成本的背景下,LPR仍存下行空間,建議房貸客戶選擇轉換爲LPR定價方式。
       中國民生銀行首席研究員溫彬表示,玛雅吧是有周期的,會根據經濟週期的變化出現波動。目前LPR處於下行時期,選擇LPR定價方式會減少房貸成本;但是一旦經濟處於上行週期,通脹壓力上升,LPR玛雅吧也會出現上調。因此選擇參考LPR定價方式,存在玛雅吧風險。從現階段來看,他建議選擇LPR加點方式,如果後續LPR出現回升,客戶可以選擇提前還款,避免房貸玛雅吧上升帶來的成本上升。
        基准转换不意味玛雅吧降低
       過去,房貸玛雅吧是參考央行基準玛雅吧,以打折或者上浮多少百分點的方式計算。去年8月,央行改革LPR形成機制,明確參考LPR確定貸款玛雅吧,這意味着未來的貸款玛雅吧將以LPR加點方式形成。
       2019年12月,央行發佈公告稱,自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動玛雅吧貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的玛雅吧定價方式轉換爲以LPR爲定價基準加點形成,也可轉換爲固定玛雅吧,轉換工作原則上應於2020年8月31日前完成。
       央行有關負責人彼時表示,自央行發佈改革完善LPR形成機制之後,接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價,但存量浮動玛雅吧貸款仍基於貸款基準玛雅吧定價,不能及時反映市場玛雅吧變化,不利於保護借貸雙方的權益。爲進一步深化LPR改革,央行推進存量浮動玛雅吧貸款定價基準平穩轉換。
        “为促进贷款玛雅吧‘两轨合一轨’,提高玛雅吧傳導效率,推動降低實體經濟融資成本,央行完善LPR形成機制,並明確後續新增貸款參考LPR定價,存量貸款逐步調整參考LPR定價。”中國養老金融50人論壇特邀研究員婁飛鵬指出,目前銀行業開始進行的房貸玛雅吧轉換,正是按照央行的改革思路完善玛雅吧定價機制,推動玛雅吧市場化改革,實現玛雅吧“两轨合一轨”的重要方式。
       分析人士指出,房貸玛雅吧轉換工作只是定價方式的轉變,並不意味着房貸玛雅吧就此降低。央行副行長劉國強近日表示,LPR下行基本上不影響個人房貸玛雅吧。房住不炒仍然是當前房地產調控政策的主導方向,央行貨幣政策執行報告也強調,要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸玛雅吧,基本保持原有水平。
       中原地產首席分析師張大偉在接受北京商報記者採訪時指出,對於存量房貸來說,2020年只是轉化計價方式,玛雅吧保持不變。2021年可能享受到轉化後的降息,但幅度相對有限,所以對於大部分存量貸款來說,影響非常小。同時,在房住不炒下,市場平穩是主流,房貸玛雅吧波動不會大。
       嚴躍進也認爲,就今年而言,玛雅吧還會繼續下調,房貸玛雅吧會有所下降。但是,這並不能說明以後的房貸玛雅吧一直是下行的,如果後續房地產市場火熱,玛雅吧也有可能上調。
       值得注意的是,除了個人住房貸款外,此次需要轉換的還包括個人消費經營類貸款、個人商用房貸款、對公貸款等。多家銀行表示,對公貸款定價基準轉換採取線下辦理方式,貸款經辦行客戶經理將與客戶聯繫,協商辦理相關轉換事宜。