從“十四五”規劃內容,看清未來五年房地產行業走向

發佈時間:2021-03-17 發佈人:admin

        3月12日,“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要正式對外發布,作爲指導我國今後5年及15年國民經濟和社會發展的綱領性文件,全文共19篇65章,分別在第4篇、第6篇和第8篇提及房地產相關內容。

        相较于“十三五”規劃內容,下一個五年規劃對房地產方面的內容着墨頗多,直接提及房地產方面的內容多達538字,核心在於通過實施實施房地產市場平穩健康發展長效機制,促進房地產與實體經濟均衡發展,堅持“房住不炒”的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度,讓全體人民住有所居、職住平衡。

       作爲中國經濟的壓艙石和穩定劑,房地產市場發展與中國經濟發展一脈相承。2020年,我國GDP首次突破100萬億元,同比增長2.3%,成爲全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體。在此基礎上,中國房地產市場表現超預期,2020年,全國商品房銷售面積17.6億平方米,比上年增長2.6%,商品房銷售額17萬億元,增長8.7%,增速與GDP增速基本保持一致。

       2035年,我國人均GDP達到中等發達國家水平,2萬美元或將是重要的參考標準,預示着經濟增長仍是必要條件,未來15年年均GDP增速仍需保持在5%附近的合理區間。此外,從建立健全城鄉統一的建設用地市場、完善新型城鎮化戰略和完善城鎮化空間佈局等方面來看,房地產行業仍然存在較大的發展空間。

 
01
因城施策落实“三稳”
租赁、保障缓解大城市住房难题
 
        “十四五”時期將完善住房市場體系和住房保障體系,加快構建高端有市場、低端有保障的住房制度,讓全體人民住有所居、職住平衡。

        对于住房市场体系,继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基調,強化城市政府主體責任,更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。

       其中明確提及建立住房和土地聯動機制,加強房地產金融調控。從上海、杭州等熱點城市出臺政策內容來看,房地產金融方面調控將成爲接下來的政策重點。熱點城市繼續堅持調控目標不動搖、力度不鬆勁,現階段地價、房價仍是不能碰的紅線,一旦市場出現過熱的徵兆,短期內城市地價、房價過快上漲,調控政策大棒必將尾隨而至。

       具體而言,完善房價地價聯動機制,熱點城市或將效仿北京、上海,商品住宅用地出讓實行限房價、競地價,指導開發企業理性拿地。嚴格落實房地產貸款集中度管理的“两道红线”,嚴控個人住房貸款投放節奏,並對購房者首付資金來源、債務收入比等加大核查力度,尤其要加強信貸資金用途管理,嚴防經營貸、消費貸、信用貸等資金違規流入房地產市場。以稅收調節爲主要手段,打壓市場投資炒作氛圍,例如增值稅徵免年限從2年提升至5年,延長住房持有年限,規避寄望於短期房價上漲後投資套利。

       壓力二、三線城市有望從保市場主體出發爲市場減壓、企業紓困。具體而言,土地供應要有供有限,適度降低土地出讓價格,尤其要增加平價地以及低價地供應,給予開發企業一定的讓利空間。支持居民自住以及改善性購房消費,那些人口長期淨流出的弱三、四線城市仍需在需求層面予以刺激,購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項,其對市場拉動力也將更爲直接有效。

       對於住房保障體系,切實增加租賃住房和保障房供應,解決好大城市住房突出問題。

       加快發展住房租賃市場,土地供應要向租賃住房建設傾斜,單列租賃住房用地計劃,並保質保量完成。探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房,支持將非住宅房屋改建爲保障性租賃住房,既要用活增量土地資源,更要挖潛存量土地資源,緩解大城市長期供地壓力。

       地方政府要多渠道籌措保障資金,地方財政更要安排專項資金,並通過提前告知、預撥等方式,加快財政資金撥付進度,全力支持租賃住房和保障房建設,確保保障工程項目都能順利開工、按時完工,順利達成住房保障目標。

       規範市場化租賃住房發展,整頓租賃市場秩序,規範市場行爲,對租金水平進行合理調控。長期來看,租賃市場監管要制度化、常態化,資金監管仍是重點領域,既要加強對租金、押金使用情況的監管,又要出手重拳嚴控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。
02
市场份额向城市群和都市圈集中
核心城市市场价值重构


        在城镇化空间布局中,文件提及“發展壯大城市羣和都市圈,分類引導大中小城市發展方向和建設重點,形成疏密有致、分工協作、功能完善的城鎮化空間格局。依託輻射帶動能力較強的中心城市,提高1小時通勤圈協同發展水平,培育發展一批同城化程度高的現代化都市圈。”

       從房地產角度而言,未來市場份額將向城市羣和都市圈集中,強化行業新格局。

       目前,我國已經獲批的城市羣共有19個,承載了我國75%以上的城鎮人口,貢獻了80%以上的GDP。我們認爲長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市羣或將成爲新一輪發展高地,市場佔有率也將穩中有升。

       核心城市與衛星城市市場價值重構。積極打造一批1小時通勤的現代化都市圈,人力、物力、財力等資源要素將在覈心城市與周邊衛星城市之間雙向流動,全面疏解超大、特大城市非核心功能,培育發展衛星城市特色產業體系,並加快市政配套功能建設,真正實現以產留人、以人促產。


03
新型城镇化仍是行业制度红利
潜在购房需求充裕


       堅持走中國特色新型城鎮化道路,深入推進以人爲核心的新型城鎮化戰略,以城市羣、都市圈爲依託促進大中小城市和小城鎮協調聯動、特色化發展,使更多人民羣衆享有更高品質的城市生活;放開放寬除個別超大城市外的落戶限制,全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制。

        “十四五”時期,我國常住人口城鎮化率將由2019年末60.6%進一步提升至2025年末65%,未來5年常住人口城鎮化率約有4個百分點的增長空間,大約5600萬人將由農村遷移至城鎮,期間有望帶動更多增量購房需求,進而給房地產市場提供堅實的需求支撐。

        户籍制度改革或将成为城市房地产市场的“助推剂”。十四五”時期將深化戶籍制度改革,加速農業轉移人口市民化。城區常住人口300萬以下的中小城市更實行“零门槛”落戶,真正實現人口的自由遷徙,全面提升新市民在城市的認同感和歸屬感,讓外來人口都能安心就業、放心置業。

       值得期許的是,隨着新晉落戶人口持續增多,房地產市場將明顯受益,潛在購房需求依舊充裕,且更爲剛需,有望在較長時間週期內有序釋放。

        从人口的角度而言,“十四五”時期將優化生育政策,全國出生人口整體降幅或將明顯收窄,再加上全面提升國民素質及教育水平,高等教育毛入學率將由2020年54.4%提升至60%,大批高校畢業生有望轉化爲房地產市場潛在置業需求,並有較強購買力支撐。受此影響,“十四五”時期房地產市場仍有強勁需求支撐,成交規模大概率將繼續走穩。

       此外,文件明確提出完善養老服務體系,未來五年養老地產或將步入發展快車道,市場規模或將大幅擴容,並有望超越地產開發主業。

 
        “十四五”期間,中國新型城鎮化建設進入高質量發展階段,房地產行業仍然面臨許多機會。

       未來五年,中國城鎮化率仍有5個百分點的提升空間,新增城市人口將有望給房地產市場提供堅實的需求支撐,城鎮化仍是房地產行業最大的制度紅利。此外,城市羣建設仍是新型城鎮化發展的重要組成部分,京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝這5大城市羣或將成爲新一輪發展高地。

       對於房企來說,如何把握時機,搶佔城鎮化建設紅利成爲接下來需要考量的重點。從房地產企業“第二增长曲线”而言,租賃、城市更新以及養老地產都將迎來新一輪發展快車道,這也是房企發展的機會點,綜合而言,房地產行業仍然存在較大的發展空間,並呈現出平穩健康發展的特徵。