人口增速放緩 樓市未必下滑

發佈時間:2021-05-19 發佈人:admin

       人口增速放緩,並不必然導致房地產市場的大幅下滑或者房價快速下降。未來相當一段時間內,支撐我國房地產市場平穩健康發展的主要條件依然存在,房地產市場結構性發展空間更大。

       第七次全國人口普查數據發佈,我國總人口數增長速度延續放緩勢頭。有人據此認爲,人口增速放緩,就不需要那麼多房子了,房地產市場將走向衰退。果真如此嗎?

       數據表明,近10年間,我國人口年均增長率0.53%,比上一個10年間增速降低0.04個百分點。人口總量即將達峯,房地產市場發展“长期看人口,中期看土地,短期看信贷”的分析框架受到普遍認同。人口是決定未來長時間房地產市場走勢的重要因素。然而,人口增速放緩,並不必然導致房地產市場的大幅下滑或者房價快速下降。未來相當一段時間內,支撐我國房地產市場平穩健康發展的主要條件依然存在,房地產市場結構性發展空間更大。

       經濟平穩增長,是房地產市場發展的堅實基礎。同時,我國城鎮化率仍在上行通道。2020年我國常住人口城鎮化率63.89%。研究表明,城鎮化率在50%至70%區間爲快速增長,發達國家的城鎮化率通常爲80%左右。我國城鎮化進程仍在加速推進,大量農民走向城市,催生衆多住房需求。

       不可否認,隨着城鎮化率提升,經濟發展進入中高速階段,房地產投資的黃金時期已經過去。正如業內人士預判,我國房地產市場正從“黄金时代”走向“白银时代”。结构性发展空间提升有四大特征:

       首先,人口更密集的城市羣、都市圈住房需求更足。第七次人口普查數據表明,人口持續向沿江、沿海地區和內地城區集聚,長三角、珠三角、成渝城市羣等主要城市羣人口增長迅速,集聚度加大。顯然,未來人口向沿江沿海大城市、省會城市以及主要城市羣聚集的趨勢仍將持續,這些城市產業更密集,經濟後勁足,由此帶來的住房需求更爲充裕,房地產市場相對活躍。

       其次,住房租賃市場有望實現長足發展。年輕人、新畢業大學生等人羣面臨購房難。爲他們提供良好的租賃住房環境,不失爲解決大城市居住問題的良策。租購併舉將是我國房地產市場的大勢所趨,住房租賃將面臨較大發展機遇。我國將規範住房租賃市場,完善長租房建設,以及推進政策性租賃住房發展。

       再次,帶來優質居住體驗的高品質住宅將聚集更多人氣。第七次人口普查數據表明,我國人口受教育程度明顯提升,人口素質大爲改善。這預示我國人口將從數量紅利向人口質量紅利轉變。房地產市場也從過去注重量的增長,轉而更注重給居住者帶來高品質居住體驗。除了住宅樓本身需要提升品質外,人們對小區綠化、周圍購物環境以及生活中能夠獲得的各種便利服務都有更高要求。與居住相關的產業和服務,將有更大提升空間。

       最後,養老地產等細分市場將迎來發展機遇。我國人口老齡化正在逐步加速。擴大老年用品和服務消費,養老地產、養老公寓有望覓得良機,實際上很多房企早就開始佈局養老地產。第七次人口普查數據表明,2020年我國家庭戶平均人口規模爲2.62。家庭戶規模持續下降,產生一部分小戶型需求。小而精美的住宅對人口少的家庭可能更友好。

       有機遇亦有挑戰,房地產長效機制仍需要不斷完善。房地產市場存在衆多結構性機遇,我們不能再將房地產作爲短期刺激經濟的手段。各地在吸引人才的同時,也需警惕藉此放鬆房地產市場調控的狀況出現,“房子是用来住的,不是用来炒的”定位必须始终坚持。

       值得注意的是,人口持續向熱點城市聚集,致使這些城市房價上漲壓力增大。這時,需要擴大熱點城市土地供應量從而擴大住宅供給,緩解供需矛盾。必須看到,房地產仍然是當前我國金融領域最大的“灰犀牛”,房地產泡沫在個別熱點城市仍在不斷累積,需高度警惕。而對一些人口淨流出的省份和城市而言,住房需求呈下降趨勢,也應該做好房地產市場規劃,避免出現住宅供給過剩,謹防市場大起大落。