5月土地市場量價齊升,規模房企依舊佔據絕對優勢

發佈時間:2021-06-03 發佈人:admin

        随着“集中供地”的持續推進,5月份土地市場量價齊升,熱度持續回暖。其中10個集中供地城市共成交371宗含宅用地,成交金額接近5000億元,但城市分化依舊顯著。
        從目前已經完成的首批集中供地中情況來看,規模房企依舊佔據絕對優勢,2021年5月,10個集中供地城市中TOP30房企共競得的土地佔比達40%。
       2021年6月2日,蘇州首批集中供地落下帷幕,共成交25幅含宅地塊(不含保障房),成交總金額達421.65億元,平均成交溢價率7.83%。
       從意向參拍企業數量來看,部分熱點地塊意向房企多達60家,最終國企、央企依然是“大赢家”,首輪25地塊中,國企央企一共獲得11塊地,佔比超過40%,共計成交金額253.82億元。蘇州市場的“老玩家”如萬科、中海、保利等規模房企持續深耕,將進一步鞏固自身市佔率。
       我們認爲,從短期內來看,規模房企投資策略仍是聚焦首輪集中供地,拿地優勢較爲顯著。但隨着政策不斷落地,二、三輪或將成爲中小房企的機遇點。

        01
        5月土地市场量价齐升
       2021年5月,全國300城經營性土地成交量價齊漲,總成交建面1.43億平方米,環比上漲6%。在覈心城市集中供地下,平均地價增至5425元/平方米,同環比漲幅分別爲89%和33%。

 
  圖:300城經營性用地月度成交情況
 
 
  注:2021年5月數據截止4月27日,下同。

       數據來源:CRIC中國房地產決策諮詢系統

       5月集中供地迎來出讓高峯,10個城市共計出讓含宅地塊371幅,成交金額近5000億元。其中北京、南京和杭州成“吸金大户”,成交金额均超990亿元。

 
  圖:5月份集中供地城市成交含宅地塊幅數及成交總金額
 
 
        備註:僅計算含宅地塊

       數據來源:CRIC中國房地產決策諮詢系統

       值得注意的是,在這10個集中供地的城市中,銷售TOP30的房企共斬獲40%的土地,其中,前十強房企一共竟得76宗地塊,佔比超過20%,規模房企優勢顯著。
       具體來看,一方面國企、央企、規模房企依然是投資主力軍,如萬科、保利、中海、招商等綠檔企業,5月在集中供地中均新增5宗地塊以上。尤其是萬科、招商等延續了4月積極拿地態勢,截止到5月,在首輪集中出讓中已分別獲得20和14宗地。
       另一方面,隨着核心城市集中供地節奏加快,區域深耕型房企得益於地緣優勢及穩定的市佔率投資優勢顯著。如濱江、融信聯手在杭州獲得7宗地,首開也在北京新增5塊土地。

        02
        已有17城完成首批集中出让
       2021年6月2日,蘇州完成首輪集中供地共成交25宗含宅地塊,成交金額超400億,從意向參拍企業數量來看,蘇州土拍熱度並不遜於南京、杭州等城市。部分熱點地塊意向房企多達60家。
       但是從成交數據來看,蘇州首次集中出讓呈現“稳”和“冷”。主要是一方面蘇州作爲長三角核心二線,市場熱度、發展前景均可看高一線。且由於本次出讓地塊位置優越,參拍房企積極性較高;另一方面,由於一次性報價機制也讓諸多中小房企看到了撿漏的機會。
       截止蘇州土拍結束後,已經有17個城市完成了首批集中出讓。競爭格局來看,30強房企在17個城市中共拿下240宗含宅地塊,其中頭部房企表現尤爲突出,萬科、融創拿地總量超過20幅。

 
  表:截至目前30強房企在集中供地中拿地情況
 
  數據來源:企業年報、CRIC

        总体来看,“集中供地”下聯合拿地成爲了衆多房企突圍之道。尤其是北京、杭州等土地總價較高的城市,抱團成爲主流,而“规模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”、外來房企與地方企業互補等組團模式更爲常見。

        03
        新增货值百强门槛上涨19%
       截止5月末,新增貨值百強門檻爲78.2億元,同比上漲19%。共有24家房企新增貨值達到500億元,其中碧桂園、萬科、保利等規模房企貨值已超過2000億元。

 
 圖:2021年1-5月百強房企各梯隊新增貨值集中度情況
 
 
  數據來源:企業公告、CRIC監測

       在集中供地的推動下,百強房企整體投資積極性顯著上漲,房企對熱點城市的土地仍有強烈需求。1-5月百強房企拿地銷售比達到0.3,較4月末的0.23有明顯提升,且各梯隊拿地銷售比均出現一定程度走高。其中,TOP21-30房企的拿地積極性最高。
 
 圖:2021年1-5月銷售百強房企各梯隊拿地銷售比
 
 
  備註:拿地銷售比:各梯隊新增投資價值/各梯隊全口徑銷售金額

        数据来源:企业公告、CRIC监测

       在集中供地的推動下,5月銷售50強房企投資力度大幅回升。單月投資額超過4300億元,同環比分別上漲8%和51%,創下2020年以來最高水平。TOP50中超過半數房企單月投資額環比提升,共16家房企單月投資額超過百億。

 
 圖:50強房企2020年1月至2021年5月單月拿地金額走勢(單位:億元)
 
 
 数据来源:企业公告、CRIC监测

       與此同時,在供地結構影響下,5月百強房企在一二線的投資比例持續提升,金額佔比達到65%,較上月增加7個百分點。
       區域分佈上,長三角依然是投資的主力區域,1-5月百強房企拿地中有49%位於長三角區域。其次,在北京集中供地下,環渤海區域佔比達到18%,較4月末提8個百分點。

 
  圖:2021年1-5月百強房企拿地能級、區域分佈情況(按金額)

 
  數據來源:企業公告、CRIC監測

       從5月份集中供地來看,規模房企、國企等資金實力雄厚的房企成爲首次集中供地中的贏家,將諸多優質地塊收入囊中,反之中小房企生存環境堪憂,只能通過聯合拿地、抱團取暖的方式參與。
       短期來看,在首輪集中供地中規模房企的優勢仍將延續,行業集中度仍會繼續提升。6月還將有上海、合肥、鄭州等熱門城市將進行首次集中供地,整體熱度也將繼續提升。
       對於未能成功拿地的企業(尤其中小房企)來說,及時轉移戰略佈局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲、保證企業持續運營的重要方式,但如何在權益和規模之間做取捨,將是此類房企面臨的一大考驗。尤其是第一輪規模房企“厮杀”之後,第二批集中供地或將是中小房企爭奪的絕佳時機。